| 【案例】 甲將其臨街房屋和院子出租給乙作為汽車修理場所。經甲同意，乙先后兩次自費擴建多件房屋作為烤漆車間。乙在又一次擴建報批過程中發(fā)現，甲出租的全部房屋均未經過城市規(guī)劃部門批準，屬于違章建筑。 【分歧】 本案中，關于甲與乙之間的租賃合同的效力產生了兩種不同的意見： 第一種意見認為，該租賃合同是可撤銷的合同，乙可以向甲主張撤銷該租賃合同，理由是《合同法》規(guī)定了簽訂的合同存在欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯示公平情形的可以主張撤銷該合同，本案中甲存在欺詐的情形，故承租人乙可以主張撤銷該合同。 第二種意見認為，該租賃合同自始無效，因其違法了國家的相關法律規(guī)定。 【評析】 筆者同意第二種觀點，理由如下： 根據《合同法》的規(guī)定，下列情形的合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而可撤銷的合同主要有：（一）存在重大誤解訂立的合同；（二）在訂立合同時顯失公平的合同；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。 另依據《房屋租賃合同司法解釋》第2條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。本案中屬于該種情形，故應認定為該租賃合同無效。對于擴建房屋的費用應由哪方負擔的問題，依據《房屋租賃合同司法解釋》第14條規(guī)定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。在本案中，因甲、乙對擴建房屋都有過錯，應分擔擴建房屋的費用。 綜上，甲、乙雙方簽訂的租賃合同應認定為無效合同。 |
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